Prima de risc nu este un concept care se referă doar la economia națională. Randamentele nu sunt căutate numai atunci când investim în obligațiuni, ci și atunci când investim în imobiliare. Prin urmare, investitorii sunt ghidați de indicatori de risc atunci când operează pe piața imobiliară. Dar cum funcționează prima de risc pe piața imobiliară?
Auzind cuvintele „primă de risc”, mintea multora călătoresc în anii 2011 și 2012. În momentul în care performanța slabă a economiilor europene a declanșat interesul pe care țările trebuiau să îl plătească pentru finanțarea pe piețe. Momentul economic delicat a servit astfel încât o mare parte a publicului să înțeleagă care este prima de risc.
Să ne amintim că prima de risc presupune un cost suplimentar pentru toate acele state care caută finanțare pe piețe. Acest cost suplimentar este stabilit în funcție de riscurile cu care se confruntă economia națională. Să spunem că este o compensație pentru riscul pe care investitorul îl execută pentru utilizarea resurselor sale în obligațiunile unei anumite țări. Cu toate acestea, cu cât performanța economiei unei țări este mai bună, cu atât este mai mică prima de risc care trebuie plătită. Trebuie remarcat faptul că, ca referință, se ia obligațiunea germană. În acest fel, vom avea o scală validă pentru a măsura riscul economic al diferitelor țări.
Prima de risc pe piața imobiliară merge pe cartier
Ei bine, conceptul de primă de risc a ajuns și pe piața imobiliară. Dacă am afirmat anterior că riscul variază în funcție de țară, pe piața imobiliară riscul depinde de vecinătatea în care dorim să investim. Pentru a măsura orice primă de risc trebuie să existe o referință. Prin urmare, dacă pe piața de obligațiuni am menționat Germania ca referință, în lumea imobiliară acest loc va fi ocupat de cartierul Recoletos din Madrid. Recoletos este considerat a fi o zonă caracterizată prin garanție și fiabilitate, cu toate acestea, beneficiile care pot fi obținute atunci când achiziționează o proprietate și o scoate la închiriere vor fi mai mici.
Variabilele de care depinde prima de risc pe piața imobiliară
Există o paralelă clară între cartiere și state. În ambele probabilitățile de risc variază de la una la alta. Atunci când investește în obligațiuni dintr-o anumită țară, investitorul acordă o atenție specială nivelului de îndatorare, posibilității falimentului, perspectivelor de creștere sau deficitului public. Pe piața imobiliară se utilizează alte criterii precum: posibilitatea de subînchiriere a proprietății, ocuparea ilegală a proprietății, modificări ale legislației sau numărul de locatari care trec printr-o proprietate într-o anumită perioadă de timp.
Continuând cu exemplul cartierului Recoletos, vedem că acest cartier este considerat sigur, o fortăreață imobiliară. Toate acestea înseamnă că, cu mare certitudine, se vor obține randamente care variază între 3,3% și 3,4%. Și cel mai bun dintre toate, cu un risc mic. Prin urmare, nivelul scăzut al riscurilor din cartierul Recoletos va fi recompensat cu o primă de risc imobiliară la fel de scăzută.
Dacă investitorul imobiliar caută profit la prețul primei de risc imobiliar, el ar trebui să își concentreze atenția asupra altor cartiere. Acest diferențial de dobândă va deveni mai exacerbat în cartiere precum Entrevías, San Diego, San Andrés sau San Cristóbal. Aici riscul este foarte mare, deci o primă de risc imobiliară mult mai mare trebuie satisfăcută.
Importanța unei analize anterioare
Spre deosebire de piața obligațiunilor, unde există posibilitatea diversificării investiției pentru a reduce riscul, pe piața imobiliară totul va depinde de prețul proprietății care urmează să fie achiziționată. Consecința acestui fapt este că cei mai mici investitori nu vor avea opțiunea de a investi în cele mai sigure zone disponibile, deoarece acestea sunt cele mai scumpe. Între timp, cei mai puternici investitori optează pentru cartiere cu risc mai mic. Explicația pentru care marele investitor nu pariază pe cartierele care oferă cea mai mare rentabilitate este simplă, întrucât nu vor să își asume riscuri mari.
Echilibrul dintre rentabilitate și risc
Ca în orice investiție, pe piața imobiliară va fi necesară o analiză prealabilă a două variabile: rentabilitatea și riscul. Este bine cunoscut faptul că în lumea finanțelor, cu cât rentabilitatea este mai mare, cu atât este mai mare riscul.
În acest tip de investiții imobiliare, va fi esențial să se evalueze aspecte precum fluctuațiile prețurilor, gradul de competitivitate, previziuni și așa-numita rată a efortului de închiriere. Amintiți-vă că rata efortului de închiriere este suma venitului lunar utilizat pentru a plăti chiria.
În cele din urmă, trebuie să acordați o atenție specială altor costuri legate de proprietatea proprietății. În acest sens, este necesar să se evalueze impactul impozitelor, cheltuielilor comunitare, primelor de asigurare, posibilelor deversări și costurilor procedurilor.
Nu există nicio îndoială că există o mare asemănare în funcționarea primei de risc, atât pe piața obligațiunilor, cât și pe piața imobiliară. Și este că, riscul este plătit.