În Portugalia, acordarea de credite ipotecare progresează într-un ritm spectaculos. Această situație a îngrijorat analiștii, care se întreabă dacă Portugalia alimentează o nouă bulă imobiliară.
Unul dintre datele care a atras atenția economiștilor și care a ridicat îngrijorarea este creșterea creditelor ipotecare în Portugalia. Dacă comparăm primele zece luni ale anului 2019 cu primele zece luni ale anului 2018, vedem că acordarea creditelor ipotecare a crescut cu 5%. În date concrete, aceasta înseamnă 8 522 milioane de euro împrumutate pentru achiziționarea de bunuri imobiliare.
Înăsprirea condițiilor de acces la credit
Cu toate acestea, creșterea creditului ipotecar nu este ceva care s-a întâmplat în 2019. Deja în 2018, având în vedere creșterea creditelor ipotecare acordate, Banca Portugaliei, în calitate de organism responsabil cu supravegherea bancară din țara portugheză, a ordonat să înăsprească accesul la credit ipotecar. Pentru aceasta, au fost stabilite cerințe mai solicitante. În acest fel, clienții nu puteau accesa o ipotecă dacă nu dedicau cel puțin 50% din veniturile lor la plata împrumutului pentru proprietatea lor. Pe de altă parte, ipoteca nu putea depăși 90% din valoarea locuinței de cumpărat și trebuia amortizată într-o perioadă mai mică de 40 de ani.
Trebuie remarcat faptul că băncile portugheze au aplicat măsurile de restrângere a creditelor indicate de Banca Portugaliei. Cu toate acestea, în ciuda restricțiilor mai stricte de creditare, împrumuturile ipotecare au continuat să crească. Aici mulți se întreabă cum strângerea accesului la credit a produs tocmai rezultatul opus celui căutat.
De ce a crescut acordarea creditelor ipotecare?
Motivele acestei dinamici de extindere a creditului sunt diverse. Redresarea economiei portugheze a dus la o înclinație mai mare la cheltuieli, ratele dobânzilor sunt scăzute și o proprietate, așa cum a fost tradiția în Portugalia, este un activ care, de-a lungul anilor, câștigă valoare. Astfel, proprietatea imobiliară portugheză este un activ care a atras atenția investitorilor, nu numai în rândul cetățenilor portughezi înșiși, ci și în rândul investitorilor străini. Prin urmare, atracția generată de imobiliare în rândul investitorilor portughezi și străini a dus la o creștere a cererii de credite ipotecare.
Gentrificare și investitori străini
Această dorință de a investi în imobiliare a fost deja remarcată în prețul terenurilor. Există zone din Lisabona, în care prețul pe metru pătrat este peste 4.500 de euro. Toate acestea au dus la ceea ce este cunoscut sub numele de gentrificare.
Această gentrificare este un proces prin care locuitorii din cartierele din interiorul orașului, în mod tradițional cu prețuri și chirii accesibile, își abandonează cartierele tradiționale pentru a se muta în alte cartiere periferice. Totul începe când zonele din centru încep să devină populare, ajungând la faimă și prestigiu și fiind solicitate de turiști. Casele sunt reabilitate, crește cererea de proprietăți imobiliare din zonă și crește prețurile de închiriere. În acest fel, clasele populare sunt înlocuite de clase sociale mai ridicate, care se pot confrunta cu costuri mai mari de închiriere. Într-adevăr, multe orașe portugheze trec prin așa-numitul proces de gentrificare.
Nici nu trebuie să uităm de așa-numitele „vize de aur”. Acestea sunt permise de ședere pentru cetățenii străini care au o investiție în imobiliare care depășește jumătate de milion de euro. Mai mult, investițiile imobiliare în valoare de peste jumătate de milion de euro nu numai că acordă dreptul de ședere în Portugalia, dar oferă și acces la avantaje fiscale interesante.
Efectele „vizelor de aur” au fost resimțite în orașele portugheze, în special în cele două cele mai importante: Lisabona și Porto. Astfel, există mulți străini din Brazilia, China și Franța care caută să investească în imobiliare în Portugalia.
Ratele scăzute ale dobânzii, delincvențele și proprietățile supraevaluate
În acest context de creștere a cererii de bunuri imobiliare, prețurile cresc. Dovadă a acestui fapt este că prețul locuințelor în Portugalia a crescut cu 11,2% în al doilea trimestru al anului 2019, luând toate ca trimestru al doilea din 2018 ca referință.
Ei bine, odată cu creșterea dramatică a creditului ipotecar și creșterea prețurilor locuințelor, există îngrijorare cu privire la situația pieței imobiliare din Portugalia. Așa cum am avertizat anterior, se tem că o bulă se poate hrăni în țările portugheze.
În acest sens, este necesar să evidențiem ratele scăzute ale dobânzii. Prin urmare, într-un scenariu de rate ale dobânzii scăzute, economiile vor fi penalizate, iar cetățenii vor prefera să cheltuiască. În acest caz, publicul va paria pe investiții în proprietăți imobiliare, deoarece în Portugalia sunt reputați ca fiind active care, în timp, cresc în valoare.
În al doilea rând, trebuie să subliniem valoarea excesivă care se acordă imobilelor, factor care este întotdeauna prezent în nașterea oricărei bule imobiliare.
În cele din urmă, trebuie să fii atent la datoriile neperformante. Iar faptul este că băncile portugheze ar putea avea dificultăți în a-și colecta creditele cu gradul ridicat de delincvență cu care trebuie să se confrunte.