O evaluare imobiliară este o valoare monetară teoretică care este atribuită unei proprietăți pe baza parametrilor tehnici.
Acești parametri urmează o metodologie de evaluare, care în multe țări este stabilită prin lege. În fiecare evaluare imobiliară, acești parametri trebuie argumentați într-un raport.
Evaluarea imobiliară trebuie să fie pregătită de un profesionist autorizat, care poate fi arhitecți, topografi sau ingineri. Acest lucru va depinde de faptul dacă imobilul care urmează a fi evaluat este o casă, un apartament, un teren sau un depozit industrial.
Cea mai obișnuită utilizare a unui raport de evaluare imobiliară este de a achiziționa un imobil prin credit ipotecar, motiv pentru care este adesea numit „evaluare ipotecară”. Aceasta servește ca valoare pentru instituția financiară atunci când decide dacă se acordă o ipotecă de o sumă sau alta pe baza valorii activului evaluat.
La ce servește o evaluare imobiliară?
O evaluare imobiliară ne poate servi în mai multe scopuri, cele mai importante fiind:
- Obțineți un credit ipotecar care are ca garanție activul evaluat.
- Cunoașteți o valoare teoretică cu o rigoare suficientă pentru adjudecarea moștenirilor, divorțurilor sau ca preț de plecare în licitații.
- Obțineți o valoare tehnică cu o reglementare specifică care o diferențiază de o simplă evaluare orientativă.
Trebuie avut în vedere faptul că, cu cât este mai mare cifra de evaluare, cu atât este mai mare valoarea estimată a imobilului. Acest lucru înseamnă că veți avea mai multă marjă atunci când solicitați un împrumut care are proprietatea menționată drept garanție.
Cum se calculează o evaluare imobiliară?
Factorii care sunt luați în considerare pentru o evaluare imobiliară combină aspecte tehnice și juridice. Principalele care determină valoarea economică a unei evaluări sunt:
- Locație: Oraș, cartier, zonă rezidențială etc.
- Suprafaţă: Două date de suprafață pot fi date în metri pătrați, utile (fără a lua în considerare spațiul ocupat de pereți) și construite (uneori inclusiv zone comune ale clădirii).
- Distribuție: Este vorba despre enumerarea numărului de camere, toalete sau terase pe care le poate avea casa. De asemenea, ia în considerare evaluarea utilizării corecte a spațiului.
- Starea de conservare: Se compune din trei categorii de bază, casă renovată, în stare bună și care urmează să fie renovată.
- Materiale folosite: Factori determinanți la evaluarea calității locuinței, condiționarea, de exemplu, a ratingului energetic.
- Orientare: Punct cardinal către care este îndreptată casa, adică nord, est, vest, sud și combinațiile care se pot da reciproc.
- Pretul din magazin: O mică investigație a ultimelor vânzări este făcută pentru a cunoaște gama de prețuri din zonă.
În plus, trebuie efectuate verificări legale care pot limita valoarea evaluării, cum ar fi știerea dacă au vreun tip de protecție oficială.
Cu toate acestea, valoarea unei proprietăți se poate modifica în timp, fie din cauza factorilor interni (adăugarea de îmbunătățiri), fie a factorilor externi (evoluția pozitiv-negativă a mediului).
Exemplu de utilizare într-o evaluare imobiliară
Să presupunem că dorim să cumpărăm o casă care are o valoare de vânzare de aproximativ 100.000 EUR. La rândul nostru, dorim ca banca să finanțeze 100% din valoarea vânzării, deoarece am economisit doar cheltuielile de cumpărare și vânzare, cum ar fi taxele locale sau comisionul imobiliar:
De aici, pot fi date două scenarii:
- Dacă valoarea de evaluare este de 90.000 € și împrumutul ipotecar necesar este de 100.000 €, economiile noastre, pe lângă plata a 15.000 € din cheltuieli de cumpărare și vânzare, trebuie să plătească diferența de 10.000 €.
- Dacă valoarea de evaluare este de 100.000 EUR sau mai mult, aceasta va acoperi suma de care avem nevoie.
Trebuie remarcat faptul că nu este obișnuit ca valoarea de evaluare să fie percepută 100% din prețul de achiziție, regula generală fiind de 80%. Adică, dacă prețul este de 100.000 EUR, valoarea de evaluare trebuie să fie 125.000 EUR, deoarece 80% din 125.000 EUR reprezintă 100.000 EUR de care am avea nevoie.