IRPH, prescurtarea pentru Home Equity Benchmark, este o medie ponderată a creditelor majore de capital propriu cu o perioadă de peste trei ani.
Originea IRPH, ca tip oficial de referință în Spania, datează din 3 august 1994. La acea dată, respectând obligația de a completa anexele la Ordinul publicat la 11 mai 1994 privind transparența condițiilor financiare ale ipotecii împrumuturi, Banca Spaniei a ridicat IRPH la oficial.
Astfel, în august 1994 a fost reglementată IRPH, cunoscută oficial ca rata medie a creditelor ipotecare pe trei ani. Odată cu publicarea ratelor oficiale de referință pentru piața ipotecară, Ministerul Spaniol al Economiei și Finanțelor a avut ca scop protejarea clienților. Pentru a face acest lucru, pe lângă creșterea mai multor indici la categoria ofițerilor, a emis mai multe reglementări cu privire la acele contracte de împrumut cu garanție ipotecară care erau destinate achiziției unei locuințe. Adică, a impus un mod de acțiune asupra entităților care ofereau credite ipotecare pentru locuințe care au încercat să împiedice clienții să fie dezinformați cu privire la ipoteca pe care au semnat-o.
În ciuda acestui fapt, așa cum vom vedea mai târziu și după cum a indicat Curtea de Justiție a Uniunii Europene (CJUE), unele entități nu au respectat indicațiile acelei circulare al cărei scop final a fost protejarea clienților prin transparență și informații.
Cum se calculează IRPH?
Deși, în esență, există o singură modalitate de a calcula IRPH, formal există trei tipuri de IRPH. Cea a băncilor, cea a băncilor de economii și cea a tuturor instituțiilor de credit. Formulele sunt descrise mai jos:
- Rata medie a creditelor ipotecare de peste 3 ani de la bănci
Unde:
eub : Rata medie ponderată a dobânzii la bănci
nb : Numărul de bănci care participă la calcul
- Rata medie a creditelor ipotecare de peste 3 ani de la băncile de economii
Unde:
euAC : Media ratelor de dobândă medii ponderate ale băncilor de economii
nAC : Numărul de bănci de economii care participă la calcul
- Rata medie a creditelor ipotecare pe 3 ani a grupului de entități
Unde:
eub : Rata medie ponderată a dobânzii la bănci
nb : Numărul de bănci care participă la calcul
euAC : Media ratelor de dobândă medii ponderate ale băncilor de economii
nAC : Numărul de bănci de economii care participă la calcul
eusch : Media ratelor de dobândă medii ponderate ale companiilor de credit ipotecar
nsch : Numărul companiilor de credit ipotecar care participă la calcul
Super, știm deja formulele, dar cum să le aplicăm? Pentru a înțelege bine formula, este necesar să cunoaștem conceptul de rată a dobânzii, media ponderată și suma. Ceea ce face formula este să calculați media ratelor medii. Adică, dacă rata medie ponderată a dobânzii băncii X este de 10% și rata medie ponderată a dobânzii băncii Y este de 5%, atunci media ratei dobânzii medii ponderate va fi de 10 + 5 împărțită la 2 (avem 2 bănci ). Aceasta este de 7,5%. Acum, atunci când calculăm rata medie ponderată a dobânzii pentru fiecare bancă, cum o facem?
Să ne imaginăm că banca X are în portofoliu împrumuturi ipotecare cu un termen mai mare de trei ani (care se calculează pentru calcul) pentru o valoare (luând în considerare principalele) de 10 milioane de euro. În total, are 20 de împrumuturi în portofoliu. Deși suma celor 20 este de 10 milioane de euro, nu toate împrumuturile sunt de aceeași sumă. Mai exact, principalul unuia dintre ele (sold restant) se ridică la 5 milioane de euro. Fiind 50% din portofoliul total pe care îl calculează, va avea o pondere mai mare decât restul celor 19 credite ipotecare. Prin urmare, atunci când vine vorba de luarea mediei băncii, rata dobânzii la care a fost semnat acel împrumut de 5 milioane va fi mai decisivă în calcul.
În rezumat, IRPH este calculat în conformitate cu următorii pași:
- Se adaugă principalul ponderat al împrumuturilor în așteptarea plății cu un termen mai mare de trei ani pentru o anumită bancă.
- Odată ce avem principalele ponderi, acesta este împărțit la numărul de împrumuturi acordate de la banca respectivă (care îndeplinesc criteriile).
- După 1 și 2, vom fi obținut rata medie ponderată a dobânzii unei anumite bănci. Deci, vom face 1 și 2, pentru fiecare bancă.
- Odată ce avem dobânzile medii ponderate ale fiecărei bănci, le adăugăm și le împărțim la numărul de bănci. Vom fi obținut IRPH de la bănci.
- Va fi necesar să se facă pașii de la 1 la 4 pentru băncile de economii și companiile ipotecare.
- Odată ce avem cele trei IRPH-uri, luăm media și rezultatul trebuie să fie identic cu cel obținut prin efectuarea ultimei formule.
Controversă și critică
Controversa IRPH apare din cauza îngrijorării (și reclamației) multor clienți cu privire la dificultatea implicată în cunoașterea de unde provin numerele IRPH. În principiu, Banca Spaniei a fost entitatea care a publicat oficial acest index. Cu toate acestea, în 2011 a început un proces care va culmina cu dispariția indexului ca oficial. Mai exact, în jurul anului 2013, băncile IRPH, băncile de economii IRPH și tipul de activ de referință al băncilor de economii (CECA) au dispărut. Intenția a fost armonizarea conturilor la nivel european și național, precum și ajustarea costurilor împrumuturilor la costul real la care băncile au obținut resurse.
Cu alte cuvinte, IRPH era prea scump. Și, într-adevăr, deși Banca Spaniei continuă să-l publice, nu a fost considerat oficial din octombrie 2013. Critica indicelui, pe lângă opacitatea sa, a fost că nu respectă unul dintre articolele ordinului cu care s-a născut.
Trebuie remarcat faptul că Ordinul 5 mai 1994 insistă asupra faptului de transparență la colectarea comisioanelor, asupra calculului obiectiv al indicilor și asupra neincluderii factorilor care depind exclusiv de entitate sau entitate. prea mult. Unele entități, prin încorporarea de comisioane ascunse în rata dobânzii, au ocolit reglementările. De parcă nu ar fi fost de ajuns, au comercializat IRPH ca dobândă fixă, atunci când în realitate este variabilă. Și, ca să înrăutățească lucrurile, au susținut că a fost mai puțin volatil din punct de vedere istoric decât Euribor, ceea ce este fals.