Ginnie Mae este o agenție guvernamentală federală susținută de guvernul Statelor Unite care operează pe piața creditelor ipotecare. Misiunea sa este de a face locuințele accesibile și accesibile pentru milioane de gospodării aparținând celor mai defavorizate clase din țară și cu mai puține resurse. În același timp, oferă lichiditate pieței ipotecare.
Îndeplinește acest obiectiv prin susținerea obligațiunilor ipotecare (MBS) ale căror subiacente sunt ipoteci garantate în principal de două agenții ale guvernului federal, îndeplinesc anumite cerințe și emit o serie de creditori specifici. Acestea sunt Administrația Federală a Locuințelor (FHA) și Departamentul Afacerilor Veteranilor (VA).
Creditorii emit apoi MBS al căror suport sunt aceste ipoteci, iar Ginnie Mae susține plata în timp util a dobânzilor și a principalului obligațiunilor către investitorii săi. Aceste MBS sunt considerate una dintre cele mai sigure investiții, indiferent de perioada ciclului economic.
Deși este cunoscută sub numele de Ginnie Mae, numele ei complet este Asociația Națională a Ipotecilor Guvernamentale (GNMA).
Cum funcționează Ginnie Mae?
Ginnie Mae lucrează mână în mână cu sectorul privat pentru a răspunde nevoilor grupurilor defavorizate ale populației SUA și acționează ca garanție pentru obligațiunile MBS ale căror subiacente sunt aceste ipoteci.
Acest lucru permite împrumutătorilor acestor credite să obțină prețuri mai bune, deoarece aceste împrumuturi sunt considerate active fără riscuri datorită acestuia.
GNMA nu originează, nu cumpără sau nu vinde ipoteci și nu emite MBS. Mai degrabă, garantează plata fluxurilor derivate din MBS. În cazul în care creditorii nu plătesc, Ginnie Mae transferă banii din pierdere către entitatea de securitizare, astfel încât să își poată îndeplini obligațiile de plată către investitorii obligațiunilor MBS.
Pe această piață, creditorii și investitorii vând și cumpără aceste împrumuturi pentru a obține profitabilitate de la aceștia. Datorită acestei piețe, creditorii pot câștiga un surplus de lichiditate și venituri pentru a finanța noi împrumuturi sau noi operațiuni. Să luăm în considerare faptul că împrumuturile pe care o instituție financiară le menține în echilibru durează ani pentru a rambursa și recupera capitalul. Prin urmare, este mai benefic pentru aceste entități să vândă aceste pachete de împrumut investitorilor interesați să le cumpere.
Pass-trought este canalizarea care permite fondurilor să se deplaseze dintr-un loc în altul printr-un intermediar care este cel care ia comisionul.
Procesul de securitizare
Aici se realizează securitizarea de către entități private, care reunesc ipoteci eligibile achiziționate (trebuie să îndeplinească criteriile de mai jos) în grupuri de active și emit obligațiuni MBS. Aceste entități plasează apoi obligațiunile către investitori pe piață.
Prin urmare, Ginnie Mae se află în al patrulea nivel de absorbție a pierderilor dacă apar. După cum am indicat la început, în față se află debitorul ipotecii, asigurările guvernamentale și resursele emitentului.
Cerințe privind împrumutul și emitentul MBS
Împrumuturile trebuie să îndeplinească criteriile de eligibilitate legate de:
- Intrare inițială minimă.
- Raport LTV limitat (împrumut / capital propriu).
- Dimensiune maximă.
- Documentație minimă necesară.
- Asigurarea achiziționată de împrumutat.
Emitenții, la rândul lor, trebuie să demonstreze conformitatea cu criteriile de eligibilitate legate de tipul de împrumuturi care urmează să fie puse în comun pentru emisiile de MBS. De exemplu, potențialul emitent trebuie să certifice că este un creditor ipotecar aprobat de FHA și că a fost așa de cel puțin în ultimii trei ani. În plus, alte aspecte precum următoarele două:
- Aspecte financiare: situații financiare, cerințe de capital și lichiditate, cerințe de active etc.
- Control de calitate: pentru inițierea, subscrierea și deservirea împrumuturilor ipotecare.
Ginnie Mae construi
MBS au o structură de amortizare directă. Aceasta înseamnă că investitorii primesc dobânzi corespunzătoare, întrucât debitorii achită ipotecile, principalul și dobânzile. În realitate, ceea ce se întâmplă este că toate amortizările ipotecilor sunt acumulate pentru a efectua plata acumulată lunar către investitor de către fond. Din această sumă, trebuie scăzute comisioanele pentru garanție și service. Cu alte cuvinte, comisioanele plătite de fond vor fi mai mici decât rata pentru creditele ipotecare în comun.
În ceea ce privește cuponul, acesta este un cupon mediu ponderat, care se calculează ca medie ponderată a ratelor dobânzii împrumuturilor din pool. Totuși, aici trebuie luat în considerare faptul că investitorii primesc dobânzi pentru o sumă în scădere de capital în timp, derivată din amortizarea ipotecilor.
În ceea ce privește scadența medie ponderată a pool-ului, aceasta este media scadențelor tuturor ipotecilor din grup, ponderată de soldul principal restant al fiecărei ipoteci din pool.
Riscuri asociate
Investitorii ar trebui să fie conștienți de riscurile inerente investițiilor:
- Riscul ratei dobânzii: Atunci când ratele dobânzilor scad, numărul de plăți anticipate se accelerează pe măsură ce împrumutații se grăbesc să refinanțeze și, ca urmare, creditorii își pierd dobânda pe măsură ce baza principală restantă este redusă.
- Riscul de plată în avans: Apare atunci când debitorii își amortizează parțial sau total ipoteca în avans, adică în afara programului de amortizare convenit. În acest caz, debitorul ipotecar încetează să plătească dobânzi pentru acea sumă și, prin urmare, vor fi primite mai puține dobânzi de către investitorul MBS. Suma plătită în avans este păstrată în fond până la data corespunzătoare și, apoi, deținătorii de obligațiuni sunt „trecători”.